Décryptage CSRD — 25 avril 2026
CSRD et ESRS E4 : du reporting groupe à l'opérationnel actif
La directive CSRD impose un reporting biodiversité aux entreprises depuis 2024. La norme ESRS E4 fixe le format, les indicateurs et les principes d'évaluation. Pour les foncières, asset managers et grandes entreprises immobilières, cette obligation déclarative ne peut pas se contenter d'un état des lieux qualitatif : elle suppose une mesure objective, par actif, comparable d'une année sur l'autre.
1. La directive CSRD : architecture et calendrier
La directive (UE) 2022/2464 du 14 décembre 2022, dite ''Corporate Sustainability Reporting Directive'' (CSRD), succède à la directive NFRD de 2014. Elle élargit le périmètre des entreprises concernées par le reporting extra-financier, harmonise le format avec les normes européennes ESRS, et impose une vérification par un commissaire aux comptes ou un prestataire indépendant.
Vagues d'application
- 2025 (exercice 2024) — grandes entreprises d'intérêt public déjà soumises à la NFRD : 11 700 entités environ.
- 2026 (exercice 2025) — toutes les grandes entreprises remplissant deux des trois critères suivants : 250 salariés, 50 M€ de chiffre d'affaires, 25 M€ de bilan.
- 2027 (exercice 2026) — PME cotées sur un marché réglementé, avec un régime simplifié.
- 2029 (exercice 2028) — entreprises non européennes générant plus de 150 M€ de chiffre d'affaires en Union européenne.
Le paquet ''Omnibus'' de février 2025
La Commission européenne a publié en février 2025 un paquet ''Omnibus'' simplifiant la mise en œuvre de la CSRD : relèvement du seuil d'assujettissement, report d'un à deux ans pour les vagues 2 et 3, allègement de la liste d'indicateurs obligatoires. Le principe central — l'obligation de reporting biodiversité — est maintenu et n'a pas été remis en question.
Les 12 ESRS thématiques
La CSRD s'appuie sur les ''European Sustainability Reporting Standards'' (ESRS), élaborés par l'EFRAG et adoptés par la Commission. Le corpus comprend deux normes transversales (ESRS 1 et ESRS 2) et dix normes thématiques :
- ESRS E1 — Changement climatique
- ESRS E2 — Pollution
- ESRS E3 — Eau et ressources marines
- ESRS E4 — Biodiversité et écosystèmes
- ESRS E5 — Économie circulaire
- ESRS S1 — Personnel propre
- ESRS S2 — Travailleurs chaîne de valeur
- ESRS S3 — Communautés affectées
- ESRS S4 — Consommateurs
- ESRS G1 — Conduite des affaires
2. ESRS E4 : périmètre, principes IRO, indicateurs
ESRS E4 ''Biodiversity and ecosystems'' précise le format du reporting biodiversité. Cinq sous-sujets sont couverts : facteurs directs de la perte de biodiversité, état des espèces, état des écosystèmes, services écosystémiques, et impacts sur les communautés humaines dépendantes. Pour les acteurs immobiliers, les deux premiers sous-sujets concentrent l'essentiel des obligations.
Principes IRO : Impact, Risk, Opportunity
ESRS E4 repose sur la double matérialité, principe structurant de la CSRD. L'entreprise doit déclarer :
- Impact — les effets de ses activités sur la biodiversité (artificialisation, fragmentation des habitats, pollution lumineuse, etc.).
- Risk — les risques que la dégradation de la biodiversité fait peser sur ses activités (perte de services écosystémiques, exposition réglementaire, contentieux).
- Opportunity — les opportunités créées par la transition écologique (avantage concurrentiel, accès aux financements verts, valorisation patrimoniale).
Indicateurs principaux pour le secteur immobilier
ESRS E4 ne fixe pas une liste fermée d'indicateurs : l'entreprise sélectionne ceux qui sont matériels au regard de son activité. Pour le secteur immobilier, plusieurs indicateurs reviennent systématiquement :
- Surface de pleine terre par actif et trajectoire de désartificialisation.
- Coefficient de biotope par surface (CBS) ou sa version harmonisée (CBSh).
- Diversité écologique des aménagements (espèces native, niveaux trophiques).
- Perméabilité écologique du site et continuités vertes.
- Gestion intégrée des eaux pluviales et des trames bleues.
- Score biodiversité agrégé permettant la comparaison inter-actifs.
3. Du reporting à l'opérationnel : les quatre piliers
ESRS E4 impose une production annuelle d'informations vérifiables. Les commissaires aux comptes attendent des données traçables, comparables d'une année sur l'autre, et appuyées sur une méthodologie reproductible. Pour passer du reporting déclaratif à une chaîne opérationnelle robuste, quatre piliers structurent la démarche.
Pilier 1 — Cartographier le patrimoine
Première étape : recenser l'ensemble des actifs avec leurs caractéristiques de site (localisation, surface, usages, sensibilité écologique du contexte). Sans cartographie initiale, aucun reporting agrégé n'est possible. Cette cartographie peut s'appuyer sur les données du gestionnaire (foncier, surfaces) et sur les ressources publiques (INPN du Muséum national d'histoire naturelle, Geoservices IGN, CartoNatura).
Pilier 2 — Évaluer la performance par actif
Chaque actif doit être évalué selon des indicateurs comparables. C'est le rôle d'un score biodiversité multi-critères, calculé sur une grille commune. L'évaluation porte généralement sur trois phases : état initial du site avant intervention, conception du projet (lorsqu'il y a un projet en cours), exploitation. Pour les patrimoines existants, seule la phase exploitation est pertinente — l'état initial est postérieur à la livraison.
Pilier 3 — Définir une politique d'actifs
ESRS E4 demande à l'entreprise de déclarer ses politiques relatives à la biodiversité. Concrètement : critères d'acquisition, exigences applicables aux opérations neuves et aux rénovations, plan de gestion des espaces extérieurs des actifs existants. Cette politique doit être cohérente avec la trajectoire annoncée et pilotable au niveau du portefeuille.
Pilier 4 — Tracer une trajectoire de progrès
ESRS E4 attend une trajectoire datée et chiffrée : un score de référence à l'année N, des objectifs intermédiaires (N+3, N+5), et un horizon long (N+10). La trajectoire suppose une mesure répétable sur plusieurs exercices, ce qui exclut les démarches one-shot ou propriétaires non normées.
4. Articulation avec SFDR et taxonomie verte
ESRS E4 ne s'applique pas isolément : il s'inscrit dans un corpus normatif européen qui inclut le règlement SFDR sur la finance durable et la taxonomie verte. Les acteurs financiers et immobiliers cotés doivent croiser ces trois dispositifs.
SFDR : PAI 14 et 15 sur la biodiversité
Le règlement (UE) 2019/2088, dit SFDR, impose aux gestionnaires de fonds une déclaration d'incidences négatives principales (PAI). Les PAI 14 et 15 portent spécifiquement sur la biodiversité : exposition à des activités affectant des zones sensibles, part des investissements dans des entreprises sans politique biodiversité formalisée. Pour les fonds article 8 ou article 9, ces déclarations sont obligatoires.
Taxonomie verte : le critère DNSH biodiversité
Le règlement (UE) 2020/852 sur la taxonomie verte définit six objectifs environnementaux. Pour qu'une activité soit ''alignée'' avec la taxonomie, elle doit contribuer significativement à au moins un objectif et respecter le principe ''Do No Significant Harm'' (DNSH) sur les cinq autres. L'objectif n° 6 ''Protection et restauration de la biodiversité et des écosystèmes'' impose des critères techniques précis pour les opérations immobilières et les opérations d'aménagement.
Cohérence entre les trois dispositifs
Concrètement, une foncière cotée article 8 SFDR doit produire :
- Un reporting CSRD complet incluant ESRS E4 — indicateurs biodiversité par actif, politique, trajectoire.
- Une déclaration SFDR PAI 14 et 15 — exposition aux zones sensibles, politique biodiversité du portefeuille.
- Un calcul de part d'alignement à la taxonomie verte — incluant le respect du DNSH biodiversité sur l'objectif n° 6.
Sans une mesure homogène et auditable de la performance biodiversité par actif, ces trois reportings sont impossibles à concilier. C'est précisément à cette articulation qu'un score multi-critères répond.
5. Outiller la chaîne : diagnostic, certification, AMO
Décliner ESRS E4 en politique opérationnelle suppose trois briques complémentaires : un diagnostic standardisé pour le patrimoine existant, une certification pour les opérations neuves, et un appui AMO pour structurer la politique d'actifs.
Diagnostic biodiversité du patrimoine — BPS
Le ''Biodiversity Performance Score'' (BPS) est un outil d'évaluation multi-critères édité par IRICE. Il fournit un score chiffré sur 100 par actif, agrégeable au niveau du portefeuille, et alimente les reportings ESRS E4, SFDR PAI 14-15 et taxonomie verte. Trois phases d'évaluation : état initial du site, conception du projet, exploitation. Plus de 70 critères couvrent l'ensemble du périmètre ESRS E4 (sol, végétal, faune, impacts, compétences). BPS est un outil de scoring, distinct de toute démarche de certification, et ne relève pas de la portée d'accréditation Cofrac d'IRICE.
Certification accréditée pour les opérations neuves
Pour les opérations neuves et les projets de rénovation lourde, une certification accréditée permet d'attester par un tiers indépendant la performance biodiversité du projet. Effinature, certification accréditée par le Cofrac selon ISO/IEC 17065, couvre quatre référentiels : NCO (construction neuve), EVO (rénovation), HOR (aménagement), HVE (suivi post-certification). L'attestation Effinature constitue une preuve par actif, opposable aux commissaires aux comptes et aux auditeurs ESG.
Carbone des opérations en cours
ESRS E4 ne couvre pas le carbone des opérations en cours (champ d'ESRS E1 ''Climat'') mais leur articulation est attendue : les commissaires aux comptes vérifient la cohérence entre la politique biodiversité (E4) et la politique carbone (E1) du même actif. Pour les marchés de travaux et les chantiers, Efficarbone mesure les postes A4 à A9 EN 15978 et alimente le reporting carbone des opérations livrées dans l'année.
AMO pour la politique d'actifs
Au-delà de l'outillage technique, la rédaction de la politique d'actifs (critères d'acquisition, exigences sur les opérations neuves, plan de gestion des extérieurs) suppose un AMO environnemental. ARKENOR, filiale du groupe NORMAXIS, accompagne les directions ESG dans la formalisation de leur politique biodiversité et le pilotage de la trajectoire de progrès attendue par ESRS E4.
6. Ressources documentaires
Textes européens
- Directive (UE) 2022/2464 (CSRD)
- Règlement (UE) 2019/2088 (SFDR)
- Règlement (UE) 2020/852 (Taxonomie verte)
- Paquet Omnibus de la Commission européenne (février 2025)
Normes ESRS
- EFRAG — corpus complet des 12 ESRS
- ESRS 1 — Exigences générales
- ESRS 2 — Informations générales à publier
- ESRS E4 — Biodiversité et écosystèmes
Bases de données publiques
Article publié par BPS — Biodiversity Performance Score, outil de scoring biodiversité du bâti édité par IRICE, organisme certificateur indépendant tierce partie. Accréditation Cofrac n°5-0655, Certification de produits, procédés et services, portée disponible sur www.cofrac.fr (BPS hors portée d'accréditation). Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un avis juridique sur l'application de la directive CSRD.